Nationaal waarborgfonds maakt gebouwgebonden financiering mogelijk

Voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad is isoleren de eerste stap. Maar het verbeteren van isolatie en kierdichtheid is een grote kostenpost bij renovatie. Voor de individuele particuliere woningeigenaar is de financiering een knelpunt en daarmee een rem op het verduurzamen. Een collectieve benadering kan daarin verandering brengen.

Marco Attema van de gemeente Assen laat zien hoe eerder dit jaar het appartementencomplex Ellen gerenoveerd is tot nul-op-de-meter (NOM). Een bijzonder project, waarbij 28 individuele eigenaren samen de renovatie zijn aangegaan – met behulp van de gebouwgebonden financiering. Op dit moment een unicum.

“Wij zijn gaan kijken naar de naoorlogse woningen, veelal neergezet in het kader van de wederopbouw. Dat moest snel, makkelijk en functioneel. En het zijn ‘blokken’; daarom ook wel stempelbouw genoemd. Je ziet ze overal in Nederland staan.” Veel van deze rijtjeshuizen en gestapelde woningen zijn jarenlang in stand gehouden door woningcorporaties. Maar een deel is ook verkocht, vaak aan de huurder. Dit soort woningeigenaren zijn aan zichzelf overgeleverd, terwijl in de sociale woningverhuur energiezuinige renovatie plaatsvindt. “Je krijgt nu een rare tweedeling”, zegt Attema. “De huurwoningen worden op orde gebracht, maar de woningen van die particulieren raken achterop.” Met tocht, schimmel en een stijgende energierekening.

Collectiviteit

Dit soort woningen zijn oorspronkelijk neergezet als blok, maar worden nu als individuele woning benaderd. “Dat is een beetje raar, want die eigenaren zitten onder hetzelfde dak, delen elkaars muren en hebben met elkaar te maken.” Zo komt het idee van collectiviteit. “Woningen die aan elkaar grenzen of woningen die in bouwaard uniform zijn kun je collectief aanpakken. Dat geeft allerlei voordelen.”

Voor een groep eigenaren kan collectiviteit gecreëerd worden in een vereniging van eigenaren. Dit is een beproefd en geaccepteerd model. De VvE organiseert de renovatie en verrekent de rente en aflossing via maandelijkse servicekosten met de eigenaren. Door de lager uitvallende energierekening kan dit voor de eigenaar een kostenneutrale exercitie zijn.

Overdraagbaar

“Probleem is natuurlijk de financiering”, zegt Attema. “Normaal gesproken heb je een hypotheek. Dat is persoonsgebonden en banken weten waaraan ze zo’n lening moeten toetsen.” Hier is sprake van een projectfinanciering, bovendien zonder onderpand. “De banken hebben bovendien een zorgplicht. Voor deze dilemma’s hebben we een model bedacht.” Om te bekijken of de lasten voor de woningeigenaren verantwoord zijn, kijkt de bank naar de businesscase van de VvE. Daarbij wordt gekeken naar de eoordeling van het meerjaren onderhoudsplan over de looptijd van de lening, welke reserveringen worden gedaan, welke partijen betrokken zijn bij realisatie en onderhoud, garanties, en of het juridisch klopt. “Voor het project Ellen heeft het een jaar geduurd, maar hebben we nu wel een werkbaar en opschaalbaar model.”

In dit geval heeft Triodos Bank de financiering op zich genomen, daarin gesteund door een borgstelling van de provincie Drenthe. De lening is gebonden aan de VvE en daarmee het complete gebouw. De rente en aflossing worden verrekend via de servicekosten. “Hiermee komen we op het belangrijkste punt en dat is overdraagbaarheid.” Bij verkoop treedt de nieuwe eigenaar automatisch toe tot de VvE en neemt de servicekosten over. Een particulier die zelf de financiering regelt heeft niet de garantie dat bij verkoop de gepleegde investering wordt terugbetaald. “Daar zit het risico. Wat gebeurt er als je na vijf jaar wil verkopen en de koper niet bereid is die kosten over te nemen. Dan blijf je met een schuld zitten.” Met de gebouwgebonden financiering via de VvE wordt dat probleem voorkomen.

Nationaal Waarborgfonds

Het tegemoet komen aan de zorgplicht en het overdraagbaar maken van de lening zijn onderscheidende elementen van het Asser Servicekostenmodel. Maar om banken bereid te krijgen om voor dertig jaar te financieren is meer nodig. Femke Adriaens van gemeente Assen begrijpt dat wel. “Het is nieuw en er moet nog ervaring opgedaan worden. Voor dit project heeft de provincie zich garant verklaard, zodat de bank durft te financieren. Maar dat is een 100% borg en dat kun je dus niet te vaak doen.”

Wil je opschalen dan is niet alleen een groter fonds nodig, maar ook lagere solvabiliteitseisen. “Door allerlei partijen die met deze problematiek bezig zijn bij elkaar te brengen hebben we samen met het Nederlands Investerings Agentschap (NIA) een mogelijke oplossing gevonden. Het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) kan behalve als leningverstrekker mogelijk ook als waarborgfonds optreden.” Adriaens verwacht dat volgend jaar al het NEF openstaat voor garantstelling voor een looptijd van dertig jaar, gecombineerd met een lage solvabiliteitseis, waardoor de rente op bancaire financiering beperkt kan blijven.

Het waarborgfonds kan een belangrijke versneller zijn voor collectieve renovatie. Het geeft de financier garantie op de maandelijkse premie, waardoor deze af kan zien van hoofdelijke aansprakelijkheid van deelnemende eigenaren. Deze wordt niet met een persoonlijke schuld opgezadeld en hoeft geen krediettoets te ondergaan. Dit verlaagt de drempel voor deelname.

De Woonpas

Het ‘Asser model’ laat zich goed standaardiseren en is schaalbaar, zeker in combinatie met een waarborgfonds. Maar er is nog een model waarmee geëxperimenteerd wordt: de Woonpas. Dit model stelt gemeenten in staat woningeigenaren een lening te laten verstrekken, waarbij de aflossing zeker wordt gesteld via de lokale baatbelasting. De belasting wordt bijgetekend in het kadaster, zodat de verplichting overgaat op een nieuwe eigenaar. De gemeente gebruikt de opbrengst voor het aflossen van de lening(en).

Maar of een publieke partij als een gemeente moet gaan ondernemen met prestatiecontracten – de garantie op energiebesparing blijft immers nodig – is de vraag. Commerciële partijen zijn op termijn wellicht beter in staat om een concurrerend aanbod te doen, waarbij ook aandacht bestaat voor technische vernieuwingen gedurende de looptijd. De ESCo, de energy service company, is daarvan een voorbeeld. In het ESCo-model worden gebouwgebonden installaties of delen daarvan, inclusief energieverbruik, onderhoud en vervanging, uitbesteed. De eigenaar en gebruiker van het pand, een ziekenhuis of kantoor bijvoorbeeld, betaalt dan per maand een vergoeding voor warmte, licht en frisse lucht. In analogie kan ook een buurt-ESCo mogelijk zijn, bijvoorbeeld op het moment dat een straat of wijk overgaat op een lokaal warmtenet of blokverwarming.

Fiscale effecten

Aan ieder model kleven voor- en nadelen. De rente op een collectieve gebouwgebonden lening is voor individuele eigenaren niet aftrekbaar zoals de eigen hypotheekrente. Iets anders is de ontwikkeling van de WOZ-waarde; een tot ‘bijna nieuw’ gerenoveerde woning wordt wellicht hoger aangeslagen. Zoals onlangs bleek voor woningen met zonnepanelen. Maar andersom: een woning met een slechte energieprestatie wordt op termijn een stuk moeilijker om de verkopen. “Het B-label is het G-label van de toekomst”, zegt Attema. Wil de energietransitie in bestaande bouw echt op gang komen, dan zijn alle varianten welkom.

Dat denkt ook Adriaens: “Op termijn zal het Asser model niet het enige zijn. Maar je kunt het heel theoretisch maken en ieder risico in beeld brengen tot achter de komma, de markt moet in beweging komen. Op een gegeven moment moet je gewoon beginnen, de varianten komen daarna wel.”

Asser Servicekostenmodel
Box In het servicekostenmodel van de gemeente Assen worden de kosten voor NOM-renovatie verrekend als servicekosten van een eigenarencollectief, zoals een VvE. Deze servicekosten omvatten de rente en aflossing, maar ook de kosten voor beheer, onderhoud en vervanging, met een looptijd van 30 jaar. Voor de financiering wordt een garantie verstrekt vanuit een op te richten waarborgfonds. De aannemer die de renovatie realiseert garandeert de energieprestatie gedurende de looptijd, in een energieprestatiecontract (EPC). De individuele woningeigenaar geniet het voordeel van de lagere energierekening en draagt via de servicekosten bij aan de renovatie en toekomstig onderhoud. Bedoeling is dat het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) garanties gaat verlenen aan banken voor het Asser model. Daarnaast wordt gewerkt aan standaardisatie voor het toepassen van het model in praktijk. Het Asser Servicekostenmodel is volledig uitgewerkt in samenwerking met de provincie Drenthe, adviesbureau Segon en met Tijdhof, Daverschot, De Jong Posthumus Notarissen uit Assen. Het eerste project dat op deze wijze gerealiseerd is staat in Assen; een portiekflat met 28 woningen in particulier eigendom, gerenoveerd tot NOM. Met het bestuur van de VvE, de beheerder, de aannemer, de provincie Drenthe en een grote Nederlandse bank zijn hierover afspraken gemaakt. content

Energietransitie: veel geld, maar niet duur

Van het klimaatakkoord zal weinig of niets terechtkomen zolang de onduidelijkheid over de kosten en baten blijft voortduren. Maar met welke uitkomst het PBL ook zal komen, voor een constructief debat zal het geen soelaas bieden. Om de eenvoudige reden dat de werkelijke kosten en baten eigenlijk niet te berekenen zijn.

0 comments

Nationaal waarborgfonds maakt gebouwgebonden financiering mogelijk

Voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad is isoleren de eerste stap. Maar het verbeteren van isolatie en kierdichtheid is een grote kostenpost bij renovatie. […]

0 comments

Schaduwmunt voor een schoon klimaat

LC/DvhN – Voorstanders van maatregelen tegen klimaatverandering kan het niet hard genoeg gaan. Korter douchen, een extra trui en binnenkort iedereen aan de warmtepomp. Tegenstanders […]

0 comments

De rol van banken in de energietransitie van de gebouwde omgeving

Energiebesparing is de belangrijkste pijler onder het Energieakkoord uit 2013. In het huidige klimaatbeleid verschuift de aandacht naar CO2-reductie en zogenoemde carbon budgets. Maar de […]

0 comments