De rol van banken in de energietransitie van de gebouwde omgeving
Energiebesparing is de belangrijkste pijler onder het Energieakkoord uit 2013. In het huidige klimaatbeleid verschuift de aandacht naar CO2-reductie en zogenoemde carbon budgets. Maar de kortste weg naar reductie van broeikasgassen is nog steeds energiebesparing. Gebeurt daar wel genoeg? We kijken naar de gebouwde omgeving en naar de rol die banken kunnen spelen bij het versnellen van de energietransitie.
“Liefde gaat door de maag, maar draagvlak door de portemonnee”
Meestal wijzen we naar de industrie of transport en vervoer als energie intensieve sectoren. Maar in het bruto eindverbruik van energie in Nederland neemt de gebouwde omgeving het grootste deel voor rekening: bijna een derde! Volgens de laatste Nationale Energieverkenning (NEV2017) staat de industrie staat op plaats 2 (28%) en het vervoer op plaats 3 (24%) in het bruto finale energieverbruik.
Wetgeving
Met de gebouwde omgeving wordt bedoeld de optelsom van woningen en gebouwen van de sectoren handel, diensten en overheid (gebouwen HDO). Dus exclusief industrie, maar inclusief utiliteit. Energiebesparing in de gebouwde omgeving is een belangrijk speerpunt.
Dat blijkt uit de ontwikkeling van EU-wetgeving over de decennia en aanscherping van regelgeving hier in Nederland. Een scala van directives (zie kader) raakt gebouwen en hun eigenaren: de EPBD, de EED, de RES, het Ecodesign, voor Nederland de Wet Milieubeheer, naast convenanten als de MJA, de verplichte Energie Audit, de EPK, het EMS, het energielabel, en sinds kort de energielabel C verplichting, als eerste voor kantoren. Ook de stapsgewijze verlaging van de EPC ‘naar nul’ en introductie van de BENG-norm moet helpen. Vergeet daarnaast ook niet de duurzaamheidscertificaten: BREEAM-NL, LEED, Milieuthermometer Zorg, Green Key Hotel en andere.
Op de vraag of dit alles helpt reageert Erik Steinmaier positief. Hij is sectordirecteur Real Estate bij ABN Amro en bedient klanten actief in vastgoedbelegging en -ontwikkeling. Steinmaier ziet al geruime tijd de omslag naar duurzaam vastgoed. “Als je kijkt naar corporate huurders, waar wij zelf een voorbeeld van zijn, dan wordt gezegd ‘we gaan niet meer in een kantoorpand zitten dat geen energielabel A heeft’. Dat speelt ook voor de institutionele beleggers, waar pensioen- of verzekeringsgeld achter zit dat duurzaam belegd wil worden.” Een belegger als Redevco (C&A) heeft de afgelopen jaren haar wereldwijde portefeuille BREEAM laten certificeren en scoort daardoor goed op de GRESB-index, de duurzaamheidsindex voor de vastgoedsector. “Dat geeft een enorme slinger aan verduurzaming.”
Evidence based
Voor vastgoed kan verduurzamen het mes zijn dat aan meerdere kanten snijdt, denkt Steinmaier. “Je risico op leegstand is lager, er zijn aanwijzingen dat de huuropbrengst hoger kan zijn en de waardeontwikkeling is positiever.” Volgens hem wordt dit nu versterkt door het overheidsbeleid met de minimumeis van energielabel C (per 2023). “Als een gebouw label G of F heeft kan dat over vijf jaar niet meer verhuurd of verkocht worden. Dan heb je een groot probleem.”
Duurzaam vastgoed scoort positief, uit oogpunt van maatschappelijke verantwoordelijkheid, lagere exploitatielasten en positieve uitstraling. Maar echt bewijs daarvoor is alleen terug te vinden in de waardetaxatie. Voor banken zijn taxateurs daarom heel belangrijk. Maar die zitten gevangen in hun stelregel dat een waardering terug te leiden moet zijn op ‘market evidence’. “Maar als een taxateur die mogelijke meerwaarde van een duurzaam pand niet opschrijft, omdat er in de buurt geen vergelijk voor te vinden is, dan gaat dat bewijs er niet komen.” Meerdere banken verlangen daarom een duidelijke duurzaamheidsparagraaf, die er ook steeds vaker komt. Door de label-C wetgeving wordt de taxatiewereld geholpen; een pand zonder uitzicht op label C is op termijn niet te verhuren noch te verkopen en dat toekomstig risico vormt onderdeel van de waardering. “Met het zinnetje ‘energielabel niet bekend’ nemen we geen genoegen mee”, zegt Steinmaier.
Dreigend waardeverlies
In Nederland staan 68.000 kantoorgebouwen, zo’n 87 miljoen m2. Hiervan heeft 52% een energie-index groter dan 1,30: dat houdt in een energielabel D of slechter. Om de totale voorraad naar label A te brengen, moet 75% van de voorraad aangepakt worden, heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) berekend. Op basis van een vrij generieke benadering becijferde het instituut dat verbetering van de voorraad naar label-C 860 miljoen euro gaat kosten. Overigens is dit door lagere exploitatiekosten terug te verdienen binnen 7 jaar, zo stelt het EIB. De kosten voor verbetering tot en met label-A worden geraamd op zo’n 1,4 miljard euro, ook terug te verdienen via lagere exploitatiekosten.
Voor panden die niet op tijd verduurzaamd worden ontstaat dus een probleem. Nu gaat dit voor kantoorgebouwen gelden, maar ook andere sectoren (zorg, onderwijs) kunnen vergelijkbare eisen verwachten. Bovendien is ‘label-C’ niet eens zo’n grote stap. Ook energielabel A is nog niet het einddoel, want in 2050 moet de gebouwde omgeving energieneutraal zijn (A3+ of beter). Gebouwen die achterblijven komen leeg te staan.
Voor financiers, waaronder de banken, is dat een risico. “Als dergelijke panden niet verduurzaamd zijn, dan ontstaat een default situatie, dan voldoet de klant niet meer aan de kredietovereenkomst. Dat kan betekenen dat een financier in een uiterst geval dat pand gaat uitwinnen,” zegt Steinmaier. Zijn collega Hans van Cleef, senior energy economist, valt hem bij: “Dat geld veel breder, dan krijg je het verhaal van stranded assets. Maar het risico op afschrijving is onderdeel van je bedrijfsmodel. Ja, er zullen bedrijven zijn die het niet redden, maar daar houd je dus rekening mee.”
Volgens Erik Steinmaier hoeft het niet zover te komen. “Voor ons zijn het een overzichtelijk aantal objecten waar we nog vijf jaar hebben om de benodigde stappen te zetten. Als ik kijk hoe de dialoog met onze klanten loopt, maak ik mij daar niet zoveel zorgen over. Kijk, er zullen panden zijn waar je, ook na verbetering of herontwikkeling, geen huurder voor kunt vinden. Maar dat is het normale wel en wee van de kantorenmarkt.
Businesscase
Het verbeteren van de energie efficiëntie van gebouwen is in veel gevallen lonend, onder andere door de lagere kosten voor energie. Omdat vastgoedeigenaren werken met een meerjaren onderhoudsplanning, gaat het verduurzamen soms ook vanzelf. Bij het vervangen van installaties worden moderne, energiezuinige varianten toegepast. Bij het vernieuwen van het dak kan de isolatie verbeterd worden. Verlichting is goed te vervangen door LED. Volgens het EIB leidt dit tot een autonome toename van label-A gebouwen met 20% tot 2030 en een afname van label-G gebouwen met 24%.
De prijs van energie is de driver voor energiebesparende maatregelen en de hamvraag is hoe deze zich zal ontwikkelen. Hans van Cleef mag als onafhankelijke econoom naar ontwikkelingen op de energiemarkt kijken. “De afgelopen jaren zie je een trend waarbij de elektriciteitsprijzen oplopen. Dat komt omdat de prijzen voor olie, gas en kolen – en CO2 in het EU ETS – stijgen. Fossiel is nog steeds een heel belangrijk deel van de energiemix en zal dat ook nog lang blijven. Ook bij 100% duurzame elektriciteit hebben we een backup nodig.” Maar daarnaast stuurt ook de overheid een deel van de kostprijs, met de energiebelasting en de opslag duurzame energie (ODE). “Dat deel zien we hard oplopen en dat zou kunnen bijdragen aan de businesscase,” zegt Van Cleef.
portretten ABN AMRO, Hannie Verhoeven Fotograaf
1 miljard
Een deel van de te maken kosten voor het verduurzamen van gebouwen staat al op de begroting. “Wij hebben voor onze klanten de duurzame investeringstool ontwikkeld. Deze is zo ingericht dat je de meerkosten in beeld krijgt en het effect op de reguliere operationele lasten”, beschrijft Steinmaier. De kosten zoals het EIB deze raamt, zijn dus niet een ‘extra’ investering en dus niet het prijskaartje van de energietransitie. “Klanten met een wat grotere portefeuille werken natuurlijk ook zo. Het gaat om de vraag wat een natuurlijk moment is om dingen te doen. Dergelijke klanten kunnen precies aangeven waar ze over drie jaar kunnen staan. Die dialoog is voor ons belangrijk.”
ABN Amro heeft voor het vormgeven van de energietransitie in de gebouwde omgeving een bedrag van 1 miljard ter beschikking. Voor het financieren van het verduurzamen van gebouwen en installaties kan de klant een lager rentepercentage tegemoet zien. “Dat is reëel, omdat het profiel van het pand, na het verbeteren van de energieprestatie, anders is dan in de uitgangssituatie”, zegt Steinmaier. “Ik durf te zeggen dat we in 2030 in onze portefeuille gemiddeld een energielabel A zullen hebben.”
“We hebben tijd en die moeten we gebruiken”, vult Van Cleef aan. “Zoals Wiebes [min. van EZK, red.] zei: ‘Liefde gaat door de maag, maar draagvlak door de portemonnee’. Je moet laten zien dat iets werkt en dat kost tijd. Of zoals Samsom [klimaattafel gebouwde omgeving, red.], ren nou niet direct naar de bouwmarkt. Ik zeg festina lente, haast je langzaam.”
